北京房地产调研要点:信托风险可控 出现交易量复苏的早期信号
信托贷款风险可控;银行贷款额度略有回升
我们拜访的两家信托公司的管理层认为,房地产信托贷款的还款高峰将在2013年二季度(2011年房地产信托贷款总额约为人民币6,800亿元)。他们认为还款风险日益加大,但认为这不会带来系统性风险,原因是:1)违约可能仅限于部分小开发商;2)行业抵押品覆盖率充足(通常为资产价值的40%-60%)。信托贷款违约可能的解决方案包括:1)以新的成本更高的借贷方式替代房地产信托;2)向第三方卖出资产(如国有四大资产管理公司等);3)信托公司资本金偿付。另外,我们对银行的调研显示:1)因央行作出满足首次购房家庭贷款需求的窗口指导,首套按揭利率下行,且全年信贷额度同比增长可期;2)因房价下跌,对开发商贷款仍然谨慎,但其在整体贷款中的比重可能仍保持稳定,这意味着开发商贷款额度可能随整体信贷额度提升而同比小幅改善。
出现交易量复苏早期信号;可持续性是主要关注点
中原地产和21世纪不动产管理层均表示过去几周的交易量复苏强于预期。搜房数据亦显示,36个主要城市2月13-19日当周交易量占去年平均每周交易量的84%左右,尽管一线城市似乎仍显落后(我们的调研显示看房者数量小幅回升)。他们将交易量回升归功于春节后终端刚性需求的复苏,这受到了近期地方*策微调及首套房贷利率下调的推动。我们认为交易量复苏的可持续性将是未来几周/几个月的主要关注点。在我们看来,由于新开盘数量增加,及开发商因库存压力可能继续降价,交易量可能呈现环比略有上升态势。
我们仍青睐关注普通住宅市场的开发商
我们仍青睐可能受益于潜在*策放松早期阶段的普通住宅市场开发商。我们的首选股(评级均为买入,并列入强力买入名单)为恒大地产()、保利地产A()和万科A(),并看好(评级均为买入)香港上市的龙湖地产()、华润置地()、雅居乐房产()、融创中国()及内地上市的首开股份()、鲁商置业()和金地集团()。